Con la Ley de Alquileres en el centro del debate, propietarios e inquilinos tienen la opción de concluir un acuerdo antes de tiempo. Cuáles son los requerimientos y cuándo corresponde abonar una indemnización
La Ley de Alquileres quedó en el centro del debate y su posible modificación en un mediano plazo hizo que muchos argentinos se interesen en conocer más los detalles que giran en torno a un contrato de alquiler tradicional. Sobre todo para conocer aspectos que influyen en cada situación personal.
La culminación anticipada de los acuerdos es viable entre partes, pero deben seguirse etapas de acuerdo con la normativa vigente para evitar sanciones, pagos innecesarios y llegar, incluso, a un conflicto judicial.
En términos generales, el Código Civil y Comercial establece que los contratos de locación pueden concluir por mutuo acuerdo, por el vencimiento del plazo acordado o por culpa inherente al propietario o inquilino, teniendo también, este último, la posibilidad de rescindir antes del plazo legal.
Hay varias razones para dejar una propiedad: mudarse porque se agrandó la familia y se necesita un departamento más confortable, o porque surgió una oportunidad de irse a residir al exterior, o porque el lugar no está en buenas condiciones. Y también muchos inquilinos deben dejar la vivienda antes de tiempo “por falta de pago por dos meses consecutivos, por uso irregular o cambio de destino, por falta de conservación o abandono, entre otros”, dijo a Infobae Josefina Pantano, secretaria general de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).
Con la ley actual los contratos son por un plazo de 3 años. El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato cumplidos los 6 primeros meses de locación. Debe preavisar con 30 días de anticipación y pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio del alquiler vigente si ocurre antes de cumplido el primer año, y de sólo 1 mes si es posterior al año.
“En el caso de locación de vivienda, si el inquilino realiza el preaviso con 90 días de anticipación, no pagará indemnización. En todos los casos deberá cancelar los alquileres pendientes, expensas, servicios a su cargo y devolver el inmueble en las condiciones pactadas”, aclaró Pantano.
Paso a paso
Rescindir el contrato de alquiler es posible tanto para inquilinos como para propietarios. Y por los motivos que se concluya con anticipación el acuerdo es necesario seguir una serie de pasos para evitar inconvenientes de ambas partes.
Por el lado del inquilino las principales obligaciones son pagar el alquiler a tiempo y mantener la vivienda en buenas condiciones. Pero también tiene derechos, entre los que figura poder rescindir por anticipado el contrato firmado con el dueño de la propiedad.
Expertos recomiendan que como primer paso debe darse un preaviso al propietario por carta documento, o si hay un email en el contrato, a través del correo electrónico.
– Si la decisión se resuelve cuando ya pasaron 6 meses del inicio del contrato, se debe notificar al dueño con un mes de anticipación, por lo menos.
– Si la decisión se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar como indemnización un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble.
– Si la decisión se toma luego de pasado un año de contrato, se debe pagar como indemnización sólo un mes de alquiler.
El inquilino mientras dure el contrato debe pagar el alquiler a tiempo y mantener la vivienda en buenas condiciones. También tiene derechos: uno de ellos es poder rescindir el acuerdo firmado por anticipado
Tratándose de inmuebles destinados a vivienda, si ya pasaron al menos 6 meses de contrato y la notificación se hace con una anticipación de 3 meses o más, no corresponde pagar la indemnización.
Con causa o sin causa
Hay dos formas de dar por finalizado anticipadamente un contrato y se detallan a continuación.
Rescindir sin causa: Ocurre cuando el inquilino decide irse sin que exista una causa imputable al propietario. Esta es la opción que se puede ejercer pasados los 6 meses de contrato. El Código Civil establece una multa de un mes y medio de alquiler si se hace durante el primer año; y de un mes, transcurrido ese plazo. Sin embargo, si avisa con 3 meses de antelación no tendrá que pagar multa.
Tres meses antes de concluido el contrato los propietarios o las inmobiliarias deben avisar cuánto van a cobrar de alquiler y cuáles van a ser las condiciones en el próximo acuerdo.
“Si eso no ocurre los inquilinos podrán dejar la vivienda durante los últimos 90 días de contrato sin pagar ningún tipo de multas, avisando 72 horas antes de dejar la propiedad”, recomiendan especialistas.
Rescindir con causa: Cuando la rescisión se genera por un daño en la propiedad que el dueño no resolvió. Esto sucede cuando el inmueble presenta un problema de humedad, por ejemplo, y el inquilino notifica al propietario y éste no lo soluciona o repara debidamente.
Frente a esta situación el inquilino tiene la posibilidad de clausurar anticipadamente su contrato:
– Sin esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio.
– Sin avisar con anticipación.
– Sin pagar multa.
– Reclamando la restitución de su depósito en garantía.
Cómo rescindir siendo dueño
Expertos sostienen que que el propietario sólo puede finalizar el contrato de alquiler si:
– El inquilino cambia el destino del contrato. Por ejemplo, si alquiló para vivienda y lo transforma en un negocio, una tienda de ropa, entre otras posibilidades.
– El inquilino no paga por 2 meses consecutivos. Allí, el dueño puede intimarlo a devolver la vivienda y eventualmente iniciar un juicio de desalojo.
– El propietario no puede finalizar contrato por otro motivo (venta, necesidad personal, entre otras posibilidades). Y si el propietario vende la vivienda, el contrato igualmente se debe respetar. El locador original debe notificar fehacientemente al inquilino quién es el nuevo locador. Tras esa notificación, el inquilino debe abonarle normalmente el alquiler al nuevo dueño.
Existen situaciones en las cuales el dueño le hace un ofrecimiento económico al inquilino para que se retire. Si bien éste no tiene ninguna obligación de aceptarla, puede hacerlo si le conviene.
Cómo evitar inconvenientes
Para evitar problemas entre propietarios e inquilinos ante situaciones así “siempre se aconseja siempre tener un buen canal de comunicación entre ambos, lo cual reducirá considerablemente los malos entendidos”, recomendó Juan Martín Luciani Otaño, abogado, especialista en Propiedad Horizontal y docente de Responsabilidad Civil, Defensa del Consumidor y Riesgos Laborales.
Es aconsejable que en el contrato se deje bien asentado cuales son las cláusulas de rescisión de contrato, para que ambas partes sepan bien sus obligaciones y derechos.
Pantano aclaró que es fundamental “realizar los contratos por escrito, con firmas certificadas por escribano público, dejando lo más claro posible las condiciones acordadas, siguiendo las pautas de la ley, visitar y revisar el inmueble previo a su contratación, realizar un inventario. Al concluir la locación es bueno presentar la documentación final, visitar juntos el inmueble y firmar un acta de devolución por escrito”.
Qué pasa con el mes de depósito
Sobre qué ocurre con el mes de depósito que pagó el inquilino al rescindir el contrato antes de tiempo, Luciani Otaño, aclaró que “ese pago queda de garantía por 30 días desde la rescisión por si el mes siguiente llegan gastos que se produjeron durante el mes que rescindió. Son gastos que se cobran a mes vencido como expensas y servicios de agua, luz, gas e Internet”.
En el caso de de alquileres residenciales el depósito de garantía debe ser equivalente al primer mes de alquiler. Al finalizar la locación, el depósito será devuelto actualizado al precio del alquiler vigente al momento de desocupación.
“En el caso de existir alguna deuda por servicios domiciliarios o expensas pendientes de facturación, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. Una vez que el inquilino abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al dueño, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas”, concluyó Pantano.
FUENTE: Infobae
Hice un contrato por 3 años en el cual están marcados los valores de cada año, pero el dueño ahora no lo quiere respetar. Me puede cobrar más de lo que figura en el contrato?
Estimada Laura:
Acercándose al Colegio Profesional correspondiente, un Corredor Matriculado va a poder asesorarla en todo lo que necesite.
Gracias por contactarnos.
Soy propietario y tengo un local, contrato por 3 años y la verdad ya no me sirve y quiero poner algo propio, tengo que esperar si o si, los tres años o se puede hacer algo
Estimado Ezequiel:
Debes contactarte con el Colegio Profesional correspondiente a tu domicilio.
Ellos te asesorarán en todo lo que necesites.
Saludos,
Equipo de FIRA
Si quiero resindir a 3 meses de haber alquilado , cuánto pueden llegar a cobrarme , porque me salió la oportunidad de irme a otro país , cuánto sería la multa ?
Estimado Marcos:
Debes contactarte con el Colegio Profesional correspondiente a tu domicilio.
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Saludos,
Equipo de FIRA
Iba a alquilar una casa presente todos los papeles q me pidió,dos garantes con recibo y un garante propietario, el error mío fue no decir q el garante propietario no ve, a todo esto yo ya había pagado todo , me pidió o orto garante propietario o otros dos más garante con recibo, a lo q no conseguí, y a lo q ya no tenía más plata para rehacer un nuevo contrato y las averiguaciones de los nuevos garantes, el contrato dice q se rompió, pero yo le pedí mis papeles q le di pero no me los devuelve, yo le había pasado 90000 y 348500 y 22000 de certificación de firma…
ESTO ES LO QUE TE HABIA PASADO HACE UNOS DIAS:
Mes adelantado (dias proporcionales)
Deposito $ 180.000
Gestoria y confecciòn del contrato $ 65.000
Informe veraz. $ 22.500
Informes de dominio Registro de la Propiedad $ 26.000
Sellado $ 55.000
Total. $ 348.500.-
Certificación de firmas en la
Escribanía. $ 26.000
Ella no justifica nada en AFIP, toda esa plata fue por traaferencia
No se para que siguen consultando si a todo responden igual, no asesoran nada señores.
Estimada María Victoria:
Somos una Institución que nuclea a los Colegios Inmobiliarios.
No damos asesoramiento personal, ya que muchas problemáticas tienen resoluciones distintas de acuerdo a variantes provinciales y/o Regionales.
Por eso SIEMPRE derivamos a consultar con el Colegio Profesional que corresponda.
Gracias por tu comentario que permite aclarar esta situación.
Saludos,
Equipo de FIRA
Me pusieron un cláusula que si se vende tengo que desocupar en 60 días. Firme en noviembre y ahora me mandaron una carta documento
Estimada Mariana:
Debes contactarte con el Colegio Profesional correspondiente a tu domicilio.
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Saludos,
Equipo de FIRA
Alquile un depto. cuyo contrato termina el 30/09/23, como quiero venderlo, le avisé a la inquilina que no iba a renovar para venderlo 6 meses antes del término del contrato. Ahora ella consiguió otra locación y rescinde al 31/07/23 avisándome fehacientemente 30 días antes y la Defensoria del Pueblo la asesora diciéndole que no le corresponde pagar indemnización alguna. Yo le digo q se equivoca y me intima y todo se empieza a desmadrar! Realmente no quiero discutir, pero quiero saber si tiene que pagar 1 mes de indemnización o no! Gracias
Estimada Claudia:
Acercándose al Colegio Profesional correspondiente, un Corredor Matriculado va a poder asesorarla en todo lo que necesite.
Gracias por contactarnos.
Entiendo que élla no incumplió el contrato, tú le dijisteis que precisabas la finca.
hola, buenas tardes, mi contrato de alquiler finaliza el 30/11/23, deseo continuar en el mismo dpto., ya que hace 8 años que resido en este y 23 años en el edificio. Pueden no querer renovarlo?? me inquieta, siendo una inquilina cumplidora en tiempo y forma y manteniendo el PH, para que no se deteriore.Mi contrato se realizó por 3 años con ajuste anual.muchas gracias Lidia
Estimada Lidia:
Acercándose al Colegio Profesional correspondiente, un Corredor Matriculado va a poder asesorarla en todo lo que necesite.
Gracias por contactarnos.
Alquilé un departamento hace casi 2 años y se especificó una cláusula en la que se prohibía la tenencia de animales, los inquilinos hace unos meses sin previo aviso han traído a vivir a la vivienda una mascota.
Su contrato vence el 31 de marzo 2024.
Puedo rescindir el contrato? Debo notificarlos por carta documento previamente o haciéndoles firmar una notificación con un escrito es suficiente? alcanza con una comunicación por wasap?
Estimado Alejandro:
Acercándose al Colegio Profesional correspondiente, un Corredor Matriculado va a poder asesorarlo en todo lo que necesite.
Gracias por contactarnos.
Soy propietaria y estoy perdiendo un montón con la ley a los 3 años y la inflacion actual que se puede hacer en cuanto a la ley de improvision ya q nadie sabia que esto iba a pasar necesito desalojarlos y no hay nada en el contrato q ampare al dueño
EStimada Rosana:
Te pedimos te contactes con el Colegio Progesional que te corresponda para que un profesional, pueda asesorarte.
Muchas gracias,
FIRA
Buenas tardes,
Por favor estamos teniendo problemas con el dueño de la casa que tenemos con contrato de alquiler desde 15 de enero del 2022 y renovado este año con una subida que aceptamos. Desde hace un mes el dueño ha cambiado de comportamiento y hace 2 semanas entre a la casa sin avisar y sin que nosotros estuviéramos. Mi hijo nos dejo su perro unos días y rompió un trozo de alfombra de un escalón. El propietario se dio cuenta y le ha escrito a mi esposa diciendo que estamos destruyendo su propiedad y ahora nos ha dicho que nos
Quiere fuera lo antes posible y que quiere vender la casa lo antes posible y que si lo hace nos tendremos que marchar. Es eso posible que pueda romper el contrato cuando el quiera como dice , puede vender la casa teniendo nosotros un contrato en vigor hasta 15 enero del 2024? No le debemos nada hasta ahora hemos cumplido religiosamente con el alquiler todos los meses.
Por favor si nos puede asesorar para saber nuestros derechos y saber hasta donde puede llegar el dueño de la casa ? “ amenazas de ir a corte etc.” podríamos demandarlo por allanamiento de morada ?
Quedo a la espera de su respuesta y gracias de antemano
Saludos
Fernando
Estimado Fernando:
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Saludos,
Equipo de FIRA
Mi inquilina deja el departsmento por su propia voluntad. Me avisó 45 dias antes de su partida. Tengo que cobrar un mes de preaviso?
Estimada María Jose:
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Saludos,
Equipo de FIRA
Buenas, ¿qué tal? Consulta, finalizo mi contrato de 3 años a fin de mayo, pero voy a rescindir el 31 de marzo. Mañana (9 de febrero) le notifico a los dueños. ¿Debo abonar un 10% del restante de alquiler desde el 01/04 o debo abonar un mes de penalidad? Muchas gracias.
Estimado Marcos:
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Equipo de FIRA
Buenas tardes, soy propietaria de un departamento en CABA.
Está alquilado desde marzo de 2022 y me quedé sin vivienda. ¿Puedo rescindir el contrato para poder habitar mi departamento?
Estimada Silvia:
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Saludos,
Equipo de FIRA
Soy propietaria , tuve problemas con mi hija y quisiera volver a mi casa , la tengo recién alquilada puedo recindir el alquiler , y pagarle a los inquilinos dos meses de alquiler o dejarlos sin abona hasta que consigan
EStimada Mirta:
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Equipo de FIRA
Buenas noches. Quisiera saber si me facilitarían por favor un modelo de comunicación efectuado por el locador al locatario avisándole a este último que finaliza el plazo del contrato y que no habrá renovación del contrato de alquiler. Muchas gracias
Estimada Candelaria:
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Hola, estoy alquilando desde febrero 2023 y en mayo el departamento presento humedad, notifique a la inmobiliaria y a los dueños, lo vinieron a ver en Agosto y siguen sin darme una solución, yo estoy averiguando para irme ya que la humedad es en toda la pared de la habitación y hay hongos que por más que limpio no salen, quería saber si me corresponde abonar la multa y si me devuelven mi deposito. Muchas gracias.
Estimada Anabella:
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Equipo de FIRA
Hola con cuánto tiempo de anticipación a la finalización del alquiler el propietario debe avisar quemó renueva
Estimada Carina:
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Buenas tardes, estoy teniendo problemas con el inquilino, venia con prorogas del contrato, las veces que renovamos la proroga se dio por aludido que seguien alquilando, ahora vencio que vence la proroga me avisa con 15 dias que no la renueva y que debo irme? que puedo hacer? no puedo irme auqque quisiera, hay poca oferta de departamentos y se esta acomodando todo con la nueva ley de inquilinos, muchas gracias, saludos
Estimada Ana:
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Equipo de FIRA
Hola a mi me paso que el propietario me hizo firmar el contarto y el no firmo, asi mismo el departamento que me alquilo tiene varias cosas sin reparar y tampoco se quiere hacer cargo a lo que ademas me pidio a los 15 dias de alquilarme que me fuera xq tengo un perro, lo cual no estaba estipulado en el contrato por escrito. mi consulta es cuanto tiempo tengo para irme hasta conseguir otro lugar, Gracias
Estimada Cynthia:
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Equipo de FIRA
Hola este año yo rescindir el contrato por que la casa nunca tenía agua y gas, usaba una garrafa en capital, que pasa yo rescindir el contrato y no puse la luz a mi nombre, el medidor de luz estaba roto osea que me venía boletas bajas, pero el medidor quedaba dentro de una casa donde el señor no dejaba pasar, me enteré a lo último, yo siempre pague las boletas pero ahora la señora me quiere cobrar 250 mil pesos que se “Adeuda ” pero siento que no me corresponde ya que yo no tenía como acceder a esa información pero también tengo el problema que no cumplí con una parte del contrato que era poner la luz a mi nombre. Que puedo hcer? Gracias
Estimada Karen:
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Equipo de FIRA
Buenas noches, yo tengo una consulta. Estoy por rescindir del contrato ahora cuando se me cumplan los 6 meses, ya notifique a la inmobiliaria y me dijeron que ya me iban a pasar si era un mes o dos…pero además me dijeron que me cobraban una cláusula del IUS del colegio de abogados…pero eso no está en el contrato y nunca me lo dijeron…saben si es legal?
Desde ya muchas gracias
Estimada Victoria:
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